Emlakçı Yetki Belgesi: Kimler Alır, Şartlar ve Başvuru Adımları

Yönetmelik yetki belgesini, taşınmaz ticaretiyle uğraşabilmek için işletmeler adına düzenlenen belge olarak tanımlar (md. 4). Taşınmaz ticareti; alım satım, pazarlama ve kiralamaya aracılık ile bunlarla birlikte yürütülen danışmanlık ve yönetim gibi hizmetleri kapsar. Yönetmeliğin 5. maddesine göre bu işler yalnızca yetki belgesi olan işletmelerce yapılabilir.

Yönetmelik, 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun'un 16/1-b bendine dayanır; bu bent Ticaret Bakanlığına taşınmaz alım satımı yapanlar için mesleki davranış kuralları belirleme yetkisi verir (md. 3). İlk metin 5 Haziran 2018'de yayımlandı, son değişiklik 1 Ekim 2026 tarihlidir.

Belgeyi kimler almak zorunda?

• Gerçek kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârlar: Kendi adına emlak ofisi işleten kişiler.
• Şirketler ve diğer tüzel kişi tacirler: Belge her işletme ve şube için ayrı ayrı alınır ve devredilemez (md. 5/5).
• Sözleşmeli işletmeler: Bir emlak markasına sözleşmeyle bağlı ofisler kendi adlarına ayrı belge alır (md. 5/4).

Ticaret Bakanlığının TTBS'de yayımladığı sıkça sorulan sorulara göre, bu işle uğraşmayan bir kişi kendi adına kayıtlı taşınmazı satarken ya da kiraya verirken yetki belgesi almak zorunda değildir. Kendi taşınmazını satan müteahhit için de belge gerekmez; müteahhit başkasına ait taşınmazların satışına aracılık ediyorsa belge alması gerekir.

Ofiste iş sözleşmesiyle çalışan pazarlama ve satış personeli yönetmelikte “emlak danışmanı” olarak geçer. Danışman, çalıştığı işletmenin yetki belgesi kapsamında çalışır ve Seviye 4 mesleki yeterlilik belgesi taşıması gerekir (md. 10). İşletme, danışmanların işe başlama ve işten ayrılma bilgisini 10 gün içinde TTBS'ye girmek zorundadır (md. 11/3).

Belgesiz çalışmanın sonucu

Yönetmeliğe aykırı davrananlara 6585 sayılı Kanun'un 18. maddesindeki idari para cezaları uygulanır (md. 22/4). Kanun'un 16/1-b bendine dayanan düzenlemelere aykırılık için öngörülen ceza (md. 18/1-i), 2026 yılında her bir aykırılık için 28.620 TL ile 858.620 TL arasındadır. Tutarlar her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir; aynı takvim yılında tekrarlanan aykırılıkta ceza bir öncekinin iki katı uygulanır.

Ayrıca ilan siteleri belgesi olmayan işletmeyi üye yapamaz (md. 12/2-b). Belgeli bir işletme aykırılığı Bakanlığın verdiği sürede gidermezse ya da aynı yıl içinde tekrarlarsa belgesi iptal edilir ve işletme sahibine bir yıl boyunca yeni belge verilmez (md. 9).

Şartlar Yönetmeliğin 6. maddesinde işletme ve sorumlu emlak danışmanı için ayrı sayılır. Sorumlu emlak danışmanı; şahıs işletmesinde işletme sahibi, şirket ve şubelerde taşınmaz ticaretini yürüten yetkili temsilcidir (md. 4).

İşletmenin taşıması gereken şartlar

• Meslek odasına kayıtlı olmak (TTBS'ye göre ilde emlakçılık ihtisas odası varsa o odaya, yoksa karma odaya).
• Gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olmak.
• Meslek odası ve vergi kayıtlarındaki faaliyet konuları arasında taşınmaz ticaretinin bulunması.
• Sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesine sahip olması.

Sorumlu emlak danışmanının taşıması gereken şartlar

Ortaöğretim ya da yükseköğretimde taşınmaz ticaretiyle ilgili bir alandan mezun olan sorumlu emlak danışmanlarından 100 saatlik eğitim ve deneyim şartı aranmaz (md. 6/2). Adli sicil şartı ofiste çalışan danışmanları da ilgilendirir: işletme, bu şartı taşımayan emlak danışmanı istihdam edemez (md. 14/2-l).

İş yeri kuralları

Taşınmaz ticareti yapılan iş yeri konut olarak kullanılamaz ve orada başka bir ticari faaliyet yürütülemez (md. 14/1). TTBS'deki açıklamaya göre denetimde bu tespit edilirse idari yaptırım uygulanır ve en az 10 gün süre verilir; aykırılık giderilmezse belge iptal edilir.

Sözleşmeli işletmeler

Bir işletmeye sözleşmeyle bağlı ofisler, deneyim dışındaki tüm şartları taşır. Bağlı olunan işletmeyle yazılı sözleşme yapılmış ve o işletme sözleşmeli ofisini TTBS'den bildirmiş olmalıdır; sözleşmeli işletme yalnızca bir işletmeye bağlanabilir (md. 6/3, 21).

Yönetmelikteki mesleki yeterlilik belgesi, Mesleki Yeterlilik Kurumu'nun (MYK) iki ulusal yeterliliğine dayanır: Sorumlu Emlak Danışmanı (Seviye 5) ve Emlak Danışmanı (Seviye 4). Seviye 5 ofisi yürüten sorumlu emlak danışmanı için, Seviye 4 ofiste çalışan danışmanlar için gereklidir (md. 10/1).

Belge, MYK'nın yetkilendirdiği belgelendirme kuruluşlarının yaptığı sınavla alınır. Bu yeterliliklerde hangi kuruluşların sınav yaptığını MYK portalındaki yetkilendirilmiş kuruluş listesinden görebilirsiniz. TTBS'nin kullanım rehberine göre başvuru sırasında sorumlu emlak danışmanının belgesi MYK kayıtlarından kontrol edilir.

Kimler muaf?

Sorumlu emlak danışmanı ilgili bir yükseköğretim alanından, emlak danışmanı ilgili bir ortaöğretim ya da yükseköğretim alanından mezunsa belge aranmaz (md. 10/2). TTBS'nin sıkça sorulan sorular belgesindeki muafiyet alanları:

• Seviye 4 için ortaöğretimde: Emlak Komisyonculuğu ve Emlak alanları.
• Seviye 4 ve Seviye 5 için ön lisans ve üzerinde: Emlak ve Emlak Yönetimi, Gayrimenkul Yönetimi, Gayrimenkul ve Varlık Değerleme, Taşınmaz Değerleme ve Geliştirme, Tapu ve Kadastro gibi 11 alan (tam liste TTBS belgesinde).

Aynı belgeye göre 5 Haziran 2018'den sonra alınan kurs sertifikaları mesleki yeterlilik belgesinin yerine geçmez.

Başvuru, şartları gösteren belgelerle birlikte TTBS üzerinden yapılır; diğer kurumların sistemlerinden alınabilen belgeler oradan temin edilir (md. 7).

1. 01

   Kayıtları tamamlayın

   Meslek odası ve vergi kayıtlarınızda faaliyet konusu olarak taşınmaz ticaretinin yazdığından emin olun. Belgedeki işletme adı ve adres, şirketlerde MERSİS'ten, esnaf işletmelerinde ESBİS'ten alınır (md. 5/3).

2. 02

   Yeterlilik ve eğitim belgelerini hazırlayın

   Sorumlu emlak danışmanının Seviye 5 belgesini ya da muafiyet sağlayan diplomasını, 100 saatlik eğitim belgesini ve deneyim şartını gösteren belgeleri hazır edin.

3. 03

   TTBS'ye giriş yapın

   Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi'ne e-Devlet ile giriş yapın. Sisteme e-Devlet'teki “Ticaret Bakanlığı Taşınmaz Ticaret Bilgi Sistemi” hizmetinden de ulaşılır.

4. 04

   İşletmenizi seçin

   Yeni başvuruda ticari işletme ya da esnaf işletmesi seçeneğini işaretleyin. Kullanım rehberine göre işletme ve vergi bilgileri ilgili sistemlerden otomatik gelir; hatalı bilgi varsa düzeltme sicil kaydınızdan yapılır.

5. 05

   Belgeleri yükleyip başvuruyu tamamlayın

   Meslek odası kayıt belgesi ve diploma gibi istenen belgeleri yükleyin ve başvuruyu tamamlayın. Başvuru, işletmenin bulunduğu ildeki ticaret il müdürlüğüne iletilir.

6. 06

   İl müdürlüğü incelemesi

   Şartları taşıyan işletmeye başvuru tarihinden itibaren 10 gün içinde yetki belgesi verilir. Başvuru reddedilirse gerekçesi TTBS üzerinden bildirilir (md. 7/3).

7. 07

   Belgeyi indirin, danışmanları bildirin

   Onaylanan belge TTBS'de “Yetki Belgelerim” bölümünden indirilir. Çalışan danışmanları 10 gün içinde sisteme girin (md. 11/3).

Belgenin süresi, tadili ve yenilenmesi

Yönetmelikte yetki belgesinin belirli bir süre sonunda kendiliğinden sona erdiğine dair bir hüküm yoktur. Belgedeki bilgilerden biri, örneğin işletme adresi değişirse belge tadil edilir; ticaret unvanı veya işletme adı değişirse belge yenilenir. Her iki durumda başvuru değişiklikten itibaren 10 gün içinde TTBS'den yapılır ve il müdürlüğü 10 gün içinde sonuçlandırır (md. 8, 29 Nisan 2026 değişikliği).

Şartlardan birini kaybeden işletme bunu 10 gün içinde TTBS'den bildirmek zorundadır. Bakanlık şartların taşınmadığını tespit ederse ya da uyarıya rağmen tadil veya yenileme başvurusu yapılmazsa belge iptal edilir (md. 9).

Bir emlak ofisinin belgesini kontrol etmek için giriş yapmanız gerekmez. TTBS'deki Yetki Belgesi Sorgulama sayfasında yetki belgesi numarası, işletme unvanı ve il alanlarıyla arama yapabilirsiniz. Yönetmelik de yetki belgeli işletmelerin güncel listesinin Bakanlığın internet sayfasında yayımlanmasını öngörür (md. 11/4).

• İlandaki ya da sözleşmedeki yetki belgesi numarasını sorgulayın ve çıkan işletme adının ilandaki adla aynı olduğuna bakın.
• Yetkilendirme sözleşmesinde işletmenin yetki belgesi numarası ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası bulunmalıdır (md. 15/2-a).
• Danışmanın mesleki yeterlilik belgesini MYK portalındaki belge doğrulama bölümünden kontrol edebilirsiniz.
• Ticaret Bakanlığının Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), ilan verenin o taşınmazı pazarlama yetkisini doğrulamak için kullanılır.

İnternette ilan veren işletmeler, Yönetmeliğin 14. maddesindeki ilan kurallarına uymak ve ilanlarında yanıltıcı bilgi kullanmamakla yükümlüdür (md. 12/1). Kural ilanın yayımlandığı yere göre ayrım yapmaz. Bu nedenle ilan sitelerindeki ilanlar gibi ofisin kendi web sitesindeki portföy sayfaları da aynı bilgileri taşımalıdır.

Yönetmeliğin 14/2-i bendine göre her ilanda şu bilgiler kolay okunabilir şekilde yer alır:

• Yetki belgesi numarası
• Yetki belgesindeki işletme adı veya ticaret unvanı
• Taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisi (açık adres bu listenin dışındadır)
• 15. maddenin üçüncü fıkrasında sayılan diğer taşınmaz bilgileri
• İletişim bilgisi
• Varsa taşınmazın enerji kimlik bilgileri

Atıf yapılan 15/3'teki bilgiler şunlardır: imar ve yapı kullanma izin durumu; tapu kaydı bilgileri ve cinsi; büyüklüğü, yaşı ve fiili kullanım durumu; kat, cephe ve manzara; toplu taşımaya ve sosyal-kültürel mekânlara yaklaşık mesafe; oda, salon, banyo, tuvalet ve balkon sayısı; apartman, site ya da müstakil olma durumu; arsalarda hisse, emsal ve öngörülen bina yüksekliği; ipotek, haciz ve benzeri kısıtlamaların olup olmadığı.

İlanla ilgili diğer kurallar

• İlanı kaldırma: Taşınmaz satıldığında ya da kiralandığında, mal sahibi vazgeçtiğinde veya yetkilendirme sözleşmesi sona erdiğinde ilan faaliyetine bu tarihi izleyen 3 gün içinde son verilir (md. 14/2-h).
• Yetkisiz ilan yasağı: Alım satımı, pazarlaması ya da kiralaması için yetkili olmadığınız taşınmazın ilanı verilemez; ilanda yetkilendirme sözleşmesine aykırı bilgi yer alamaz (md. 14/2-ı ve j).
• Fiyat artışı: İnternetteki taşınmaz ilanlarında genel ekonomik verilerle uyumlu olmayan ve haklı bir sebebe dayanmayan fiyat artışı yapılamaz; işletmeler böyle ilanlara aracılık edemez (md. 12/3, 30 Mayıs 2025 değişikliği).
• Yanıltıcı bilgi: Hizmet verdiğiniz kişilerin tercihini etkileyecek bilgiler gizlenemez, yanıltıcı bilgi verilemez (md. 14/2-b ve ç).

İlan siteleri de üyelikten önce yetki belgesini kontrol eder ve ilanı yayımlamadan önce ilan verenin taşınmaz sahibi ya da sahibin yetkilendirdiği kişi olduğunu doğrular (md. 12/2). e-Devlet'te bu süreç için “EİDS Taşınmaz İlanı Yayınlama İzni İşlemleri” adlı bir hizmet bulunur.

Emlak ofisi mal sahibine ya da alıcıya hizmeti, yazılı yetkilendirme sözleşmesine dayanarak verir (md. 15/1). Sözleşme en az iki nüsha düzenlenir ve birer nüshası taraflarda kalır. Sözleşmede en az şunlar bulunur:

• İşletmenin yetki belgesi numarası ve sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası
• İş sahibinin kimlik ve iletişim bilgileri ile imzası
• Hizmetler, hizmet bedelleri, sözleşmenin süresi ve tebligat adresleri
• Kararlaştırıldıysa cayma bedeli ve ceza koşulu; tutarı toplam hizmet bedelini aşamaz

Alım satım ve kiralama sözleşmelerine ilan bölümünde sayılan taşınmaz bilgileri de yazılır (md. 15/3). Sözleşme dosyası en az beş yıl saklanır (md. 14/2-k).

Kendi web sitenizdeki ilanlar da aynı kurallara tabidir. Siteyi kurarken ilan detay şablonunu yönetmelikteki alanlara göre planlamak, sonradan her ilanı tek tek düzeltmekten kolaydır. Aşağıdaki tablo alanların sayfada nerede durabileceğini gösterir.

Pratik notlar

• Satılan ya da kiralanan taşınmazın ilanını 3 gün içinde yayından kaldırın. “Satıldı” etiketiyle portföyde bırakılan bir kaydın ilan sayılıp sayılmayacağını yönetmelik ayrıca düzenlemez; en temkinli yol kaydı ilan listesinden çıkarmaktır.
• Yetkilendirme sözleşmesi olmayan taşınmazı portföyünüze eklemeyin (md. 14/2-j).
• Danışman profillerinde Seviye 4 ya da Seviye 5 belgesini belirtmek ziyaretçiye güven verir; yönetmelik bunu ayrıca istemez.
• Yer görme ve değerleme formları kişisel veri topladığı için KVKK kapsamındaki aydınlatma yükümlülüğü de devreye girer; ayrıntıları web sitelerinde KVKK ve çerez kuralları yazımızda ele aldık.

Emlak ofisleri ve bireysel danışmanlar için hazırladığımız sitelerde filtreli ilan portföyü, ilan detay sayfası, yer görme talebi, değerleme talebi formu ve danışman profilleri bulunur. Yapıyı emlak ofisleri için web sitesi sayfamızda inceleyebilirsiniz; genel süreç ve ücretsiz demo için web tasarım hizmetimize bakabilirsiniz.

Tabelada, yetki belgesinde, sitenizin alt bilgisinde ve Google İşletme Profili'nde aynı işletme adını kullanmak, ofisinizin Google'da tutarlı görünmesini kolaylaştırır.